我们经常说“宅基地上房屋”这一概念，也常把宅基地和房屋分开表述，譬如宅基地使用权和房屋的所有权……这至少告诉农民朋友们一件事：有了宅基地才能拥有合法的农村住宅房屋，但宅基地不等于农村住宅房屋。
在“房地一体”还是“房地分离”的问题上，在明律师认为后者更值得咱老百姓去理解和掌握，这样才能厘清二者的联系和区别，在征拆、腾退时得到应属于我们的全面的补偿价值。也就是说，“宅基地上的房屋”与“宅基地和房屋”完全不是一回事……
【要点一：宅基地使用权和房屋所有权是可分离的两个概念】宅基地使用权人和农村村民住宅的所有权人在很大可能上是一个人或者一户人，但也完全可能存在分离。
最常见的情形莫过于一些祖宅，宅基地使用权属于家中的长辈、老人，而其上的住宅却是晚辈、儿女们出资建造的。此时，房屋的所有权人也许是老大、老二，而不是全部的宅基地使用权人。
在通过遗嘱或者民事合同约定宅基地上房屋的归属时，究竟是只涉及住宅，还是连带了宅基地，这需要严格辨识。宅基地使用权人必须满足户籍在本村且是本集体经济组织成员等人身条件，不是随便某个子女都能成为宅基地使用权人的。
故此，在进行“房地一体”的不动产权登记时，我们需要关注宅基地使用权人和房屋所有权人两方面信息的登记，二者不能直接替代或者覆盖。
【要点二：经合法审批的宅基地上不可随意自建房】经村委会和镇街合法审批的宅基地是合法自建房的基础和前提，却不能等同于合法的自建房。这是“房地分离”的又一体现。
实践中有些人批地时因钱不够等因素而暂未建房，在若干年后准备自建时仍需要向村委会和镇街履行手续。
从乡村建设规划许可到竣工验收，自建房需要得到村、镇两级的监督和审核才能算是合法建筑，才能最终得到不动产权登记证书。盲目自建尤其是超过当年的规划许可规模的自建，无疑将涉嫌违建。
乡村建设规划许可证自颁发之日起也有“有效期”，逾期将导致许可失效，那些时隔数年的自建房需要重新申请规划许可。
请大家牢记，即便是在自家的宅基地院落内也不允许随意自建房，树立这一意识将帮助我们避免掉相当一部分违建的法律风险。
【要点三：征收、腾退时需“房/地”均予以补偿】在征地拆迁和腾退等项目中，“宅基地的区位补偿价+房屋的重置成新价”共同构成了一处宅基地上房屋的补偿利益，二者缺一不可。
实践中，宅基地的区位补偿价往往参照征收农用地的区片综合地价的一定比例确定。在明律师要提示大家的是，这种操作是一种习惯，但并不绝对。
也就是说，倘若涉案房屋所在区域距城市国有土地很近，而官方确定的宅基地补偿标准又显著偏低，那么农民完全有权对补偿安置方案中的相应内容提出意见、申请听证，或者依据一些地方的规定尝试提起复议和诉讼。
对于评估环节和补偿安置决定如有不满，也可及时提起程序实施救济，而不是被动地去接受所有征收方给出的既定标准和条件。
总之我们要记住，凡是说“地钱是补偿给村集体的，和你农户无关”的说辞都是错的。给村集体的叫“土地补偿费”，补偿对象是农用地而非建设用地。宅基地的补偿利益属于享有宅基地使用权的某一户，需要和具体的户签订补偿安置协议并在其中得到体现。
【要点四：宅基地上房屋一般无法参照执行国有土地上的补偿标准】咨询中农民朋友们最关心的问题之一，莫过于自己的宅基地上房屋在征收时已被纳入城市规划区，能否参照执行国有土地上房屋征收补偿标准。
需要指出的是，在“宅基地上房屋”这组概念中，“宅基地”对“房屋”的限定作用是强大的。即此时所谓住宅房屋，再怎么豪华也仍是“农村集体土地上的房屋”，其一般难以适用城市房屋的补偿标准。
最高人民法院阎巍、易旺在《人民司法》上的撰文《集体土地征收与补偿案件裁判思路探析——以权益保护为中心》中对最高人民法院在《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款中的“参照执行”情形做了严格的适用限定，即只有在征收方取得征地批复，将集体土地变更为国有时并未同步公告征地补偿安置方案，且没有实质性启动涉及房屋的补偿安置工作的情况下，使得原本应“齐步走”的地、房补偿安置沦为了“两步走”时，才能适用前述“参照执行”的规定。
而只要征收方曾作出补偿安置方案或者实质性启动补偿安置工作，就不宜对房屋的补偿标准“大动”，因征收方过错导致的迟延履行补偿安置义务造成的损失，可通过计付利息、参考最新的征地补偿安置标准等方式予以弥补，而不会直接改用城市国有土地上房屋的补偿标准。
在明律师要提示广大农民朋友的是，宅基地上房屋所牵涉的法律问题需坚持“个案分析原则”，不可简单的一概而论。也就是说，你家的房屋和他家的房屋看上去差不多，实则有可能差异巨大。被征收人在遇到纠纷和阻碍时切不可抱持“搭便车”的心态，而是要在专业律师的指导下针对自家的房屋开出药方来，才能治得好自家的病。（王小明/文）
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