李嘉诚对中国房地产市场的判断，这些年一直是各界关注的焦点。
早在2018年，他就开始调整旗下投资布局，逐步从内地楼市抽身，当时这一举动被不少人解读为“看空信号”，也引发了不少争议。
如今再看，国家统计局最新数据显示，到2025年底，我国城镇家庭中拥有两套及以上住房的比例已经达到41.5%。
这个庞大的群体，正站在一个新的十字路口——他们不仅要面对资产配置的优化压力，还得应对持有成本的逐步上升，同时更要适应不断升级的居住需求。
但这并不意味着楼市就要“崩盘”了。
相反，这恰恰是中国房地产从过去“拼命盖房”的增量时代，转向“盘活用好”的存量时代的必然过程。
挑战背后，其实也藏着家庭财富管理升级、产业转型的新机遇。
01、资产配置：从“数量扩张”到“质量深耕”
大家都知道，中国城镇家庭的财富里，房产占比一直很高。最新统计显示，住房资产在家庭总资产中的比重仍高达77.7%，远高于发达国家30%-50%的水平。
房价一旦回调，那些手握多套房的家庭，资产账面缩水的压力自然不小。
根据中国指数研究院的监测，2025年3月全国百城住宅价格指数，已经比历史最高点累计下跌了12.3%。
如果一个三口之家有两套房子，资产价值平均缩水可能接近30万元。
不过，这种价格调整也在倒逼家庭重新审视自己的资产结构——房子不在多，而在精。未来真正值钱的，不再是随便哪里的房子，而是那些地段好、配套优、品质高的“硬资产”。
以上海浦东张江板块为例，周边产业园区聚集、学区优质、地铁网络发达，这几年房价跌幅不到3%，租金回报率也稳定在2.2%-2.5%之间。
类似的情况也出现在北京中关村、深圳南山等科技企业集中的区域。这些地方的房产，展现出了比较明显的抗跌性。
清华大学房地产研究所的曹建海教授就指出，未来一二线城市核心区的房产，会更像“压舱石”，不仅相对保值，还能提供稳定的租金流。
而在三四线城市，情况则不太一样。
由于人口外流压力较大，不少城市二手房挂牌周期越来越长，有的区域房价跌幅超过15%。
但这并不代表没有出路——2024年全国旧改和棚改投资规模达到1.86万亿元，同比增长7.3%，老旧小区改造、存量房功能转型正在获得更多政策支持。
比如苏州就有一个家庭，把无锡非核心区的一套房子，降价到155万元卖出后，改造成了长租公寓，月租金不仅能覆盖物业费和维修基金，还能略有盈余，实现了“以租养贷”。
02、持有成本：从“几乎为零”到“实实在在”
过去很多人觉得，房子买来放在那儿，除了物业费几乎没什么成本。但现在不一样了，持有房产的成本结构正在发生深刻变化。
国家税务总局数据显示，2024年全国房产税收入同比增长12.3%。
在上海等试点城市，对非自住房产按评估值的0.4%-0.6%征税，一套500万元的房子，一年下来可能要交2万元左右的税。
与此同时，物业费也在上涨——全国住宅物业费均价已涨到每平方米每月4.2元，比2023年上涨18.3%。
成本上去了，倒逼很多家庭不得不认真打理手中的房产。中信证券首席经济学家明明就建议，家庭可以给手里的房产建个“健康档案”，做个ABC分类：
A类：核心城区、配套好的优质资产，要重点保留；
B类：一般性资产，可持有可优化；
C类：地段偏、品质差的资产，应优先考虑处置。
把资源集中用在A类资产上，才能更好抵御市场波动。
广州就有一个例子：某家庭把老城区一套闲置房改造成了社区养老中心，不仅享受到税收优惠，还拿到了政府补贴，年收益稳定在8%以上。
技术也在帮我们降低持有成本。
杭州有家物业公司，通过物联网和大数据搭建智能管理系统，把空置房的巡检效率提高了40%，维修响应时间缩短到2小时以内。
北京链家研究院的数据显示，2025年一季度，采用智能化管理的长租公寓，空置率比传统房源低了12个百分点。
03、居住需求：从“有房住”到“住得好”
中国城镇化率已经突破65%，老百姓对住房的需求，早就不是“有个地方住”那么简单了。大家越来越看重居住品质、社区配套、服务体验。
这对多套房家庭来说，既是新课题，也是新机会。
租赁市场正在走向专业化。一线城市保障性租赁住房供应量持续增加，个人房东如果还按老办法出租，竞争力会越来越弱。
上海有位投资者，把三套普通住宅改造成了面向年轻白领的公寓，加入了共享厨房、健身房等配套，租金比周边平均水平高15%，出租率长期保持在98%以上。
“居住+服务”模式也越来越受欢迎。
成都有个家庭，把郊区的别墅改成了康养基地，提供中医理疗、有机餐饮、养生课程等服务，一年接待客户超过2000人次，收入突破300万元。
这种把房子从“居住空间”升级为“服务载体”的思路，正在成为多套房家庭转型的新方向。
写在最后：
回过头看，李嘉诚当年的预测，其实揭示的是房地产市场的周期性规律。今天的调整，本质上是中国楼市从“野蛮生长”迈向“高质量发展”的必经阶段。
对于那41.5%的城镇多套房家庭来说，眼前的变化既是挑战，也是契机——是优化资产结构、提升管理能力的契机，也是参与城市更新、养老产业、租赁升级等新兴领域的入口。
就像国际货币基金组织曾指出的那样，中国房地产的结构性调整，长远来看将推动经济更加均衡、更可持续地发展。
在这场变革中，谁能主动适应、积极创新，谁就更有可能抓住转型红利，走得更稳、更远。
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